一、 土地增值稅的清算程序
土地增值稅的清算程序大體分為六步：
1.清算前的準備工作；
2.清算項目收入總額的計算及《土地增值稅清算項目銷售收入匯總表》的編制；
3.扣除項目金額的計算及《扣除項目成本費用計算表》的編制；
4.土地增值稅應納稅額的計算及《土地增值稅納稅申報表》的編制；
5.土地增值稅的審計鑒證；
6.土地增值稅的申請清算。
二、清算前的準備工作
土地增值稅的清算，包含的時間范圍比較長，清算涵蓋的內容比較寬，而且，對清算涉及的原始憑證要求嚴格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據，到將來提供的清算資料都需要做充分的準備。大體包括：
(一）清算范圍的界定：
1.明確清算項目及其范圍。
2.正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
3.正確劃分清算面積和非清算面積（待售面積）。
4.按照當地省級人民政府制定的“普通標準住宅”標準，正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
5.正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期開發項目為單位進行清算（或以《土地增值稅項目登記表》為依據）。 6.正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。 7.明確清算項目的起止日期。
（二）應當搜集、整理如下資料： 1.取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。
2.開發項目工程建設發包合同、工程決算書及其價款結算單、發票等。
3.銀行借款合同及借款計息清單。
4.轉讓房地產項目成本費用賬簿、分期開發分攤依據，與成本和費用有關的其他證明資料。
5.無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的交接憑證。
6.與轉讓房地產收入有關的其他證明資料，為編制《房產銷售收入統計表》做準備。
7.與轉讓房地產有關的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統計表》準備資料。
8.項目竣工決算報表和有關賬簿。
9.土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。
10.與土地增值稅清算有關的其他證明資料。
三、清算項目銷售收入的計算
（一）商品房銷售合同與銷售發票核對，特別要注意合同面積和實測面積。
（二）銷售發票與“主營業務收入”明細賬、總賬的核對。
（三）正確劃分預售收入與銷售收入，并與《預售收入備查簿》核對，防止影響清算數據的準確性。
（四）將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應當做視同銷售房地產處理，編制《開發產品視同銷售明細表》。
（五）復核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業務相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。
（六）復查“預收賬款”、“其他應付款”有無應結未結收入的業務。
（七）分房產類別編制《土地增值稅清算項目銷售收入匯總表》。
四、扣除項目的計算
（一）扣除項目計算的程序
1.計算扣除項目之前，應復核“開發成本”成本項目的劃分是否符合稅法的規定，如果有差異，應按照稅法要求加以調整。
2.檢查扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確；如果沒有合法憑證應提請公司補齊有關憑證。
3. 對“開發成本”、“開發產品”總賬、明細賬進行核對。
4.計算清算項目的《開發產品成本明細表》。
5.編制清算面積的《扣除項目成本費用計算表》。
（二）成本項目計算要點
1.取得土地使用權支付的金額。
（1）原始憑證審核，取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比中有沒有關聯方或關聯項目的費用、有沒有期間費用、有沒有預提費用。
2.土地征用及拆遷費。
（1）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補償花名冊，并與相關賬目核對。
（2）拆遷費有無合法憑證。
（3）動遷還建的開發產品是否做拆遷和銷售兩項業務進行處理。
（4）取得土地使用權后分期開發土地費用的分攤是否合理。 取得土地使用權所支付金額的分攤方法是： 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
①轉讓土地使用權時土地費用的分攤： 土地使用權扣除項目金額＝取得土地使用權所支付的金額×（轉讓土地使用權面積÷總面積）
②轉讓房地產時土地費用按建筑面積分攤：
土地使用權扣除項目金額＝取得土地使用權所支付的金額×（轉讓建筑面積÷建筑總面積）
3.前期工程費。
（1）開支范圍是否屬于前期工程費，有無亂攤費用情況。
（2）費用支出的原始憑證是否符合規定。
4.建筑安裝工程費。
（1）自營方式：審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支
出是否取得合法有效的憑證，會計處理是否符合規定。
（2）出包方式：審核工程發包合同、工程決算書、發票及賬務處理是否符合規定。
（3）甲供材料的核算：甲方采購材料是否取得合法有效的憑證，增值稅額是否計入材料成本，出入庫手續是否完備。
5.基礎設施費和公共配套設施費的審查與核算。
（1）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。基礎設施費和公共配套設施費的核算范圍是否符合稅法的規定，有無把開發企業自用或經營性的開發產品計入公共配套設施費的情況。
（2）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。
（3）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他項目的費用。
（4）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（5）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。
（6）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。
（7）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。
（8）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。
（9）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤是否符合有關稅收規定。分攤方法如下：基礎設施費和公共配套設施費用按可售面積分攤： 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 以下內容需要回復才能看到 多個項目共同成本費用分攤公式： 清算項目可扣除金額＝共同成本費用×（清算項目可售面積÷多個項目可售總面積）
6.開發間接費用的審核，應當包括下列內容：
（1）開發間接費核算范圍審核：為直接組織、管理房地產開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（2）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。
（3）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了本清算項目。
（4）審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。
（5）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
（6）審核是否將期間費用記入開發間接費用。
（7）審核有無預提的開發間接費用。
（8）審核為管理和組織全公司經營活動而發生的管理費用、銷售費用是否在本項目中予以剔除。
（9）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。
（三）開發費用的計算
1.利息支出的審核：
（1）審核各項借款合同判斷其相應條款是否符合有關規定。
（2）審核各項借款費用是否取得合法有效的憑證。
（3）如果有多個開發項目，借款費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的借款費用記入了本清算項目。 （4）利息是否超過按商業銀行同類同期貸款利率，對于逾期貸款的利息和加罰的利息不允
許扣除。 2.核算方法的確定： （1）利息支出不能夠按轉讓房地產項目計算分攤或提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅法規定的比例計算扣除。 （2）開發項目的利息支出能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，可以據實扣除。 （四）與轉讓房地產有關的稅金審核 1.應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定。 2.計算的扣除金額是否正確，與完稅憑證核對一致。 3.不得重復計算印花稅。 4.編制分稅種的《繳納稅款統計表》。 （五）計算扣除項目時不得加計扣除的規定 1.對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算扣除項目金額時，不得加計扣除。 2.對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。 3.對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，計算扣除項目金額時，不得加計扣除。 4.對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，計算扣除項目金額時，不得加計扣除。 五、土地增值稅的計算 （一）土地增值稅應納稅額的試算 1.分類計算：按照經濟適用房、普通標準住宅、非普通標準住宅、商業用房、車庫等分別計算應交土地增值稅額。 2.綜合計算：將所售房產不分類別，統一計算應交土地增值稅額。 將兩種計算結果比較，選其稅負較低者。 （二）土地增值稅納稅申報表的填報。 六、土地增值稅的鑒證 （一）鑒證中介機構的選擇 稅務總局指定土地增值稅的審計鑒證業務由注冊稅務師事務所來承擔。納稅人在選擇鑒證機構時，要選擇一個資信好的、業務水平較高的、稅務機關信得過的稅務師事務所。這樣的事務所出具的鑒證報告容易被主管稅務機關審核通過。 （二）鑒證報告的基本內容 1.標題：統一規范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”。 2.收件人：一般是指鑒證業務的委托人。 3.引言段。 4.審核過程及實施情況。 5.鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。 6.鑒證報告的其他要素，稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章等。
（三）鑒證結論的采信 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關經審核確認后可以采信。? 七、納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：? （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表。? （二）與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料： 1.項目竣工決算報表； 2.取得土地使用權所支付的地價款憑證； 3.國有土地使用權出讓合同； 4.銀行貸款利息結算通知單； 5.項目工程合同結算單； 6.商品房購銷合同統計表等。 （三）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 （四）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
鄂公網安備:42010202001652號
