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 一、營業稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬┪窗匆幎ńY轉營業收入
　　全部或部分營業收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目，不結轉“營業收入”，少繳營業稅。
　　案例1：某物業管理公司替業主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、電話占線費2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），計入“其他應付款”科目，未繳納營業稅。違反了《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業稅。”及第五條：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”的規定，造成少繳營業稅142435.11元。
　　案例2：檢查人員在對一家物業管理公司實施稅務檢查時，發現該單位一直以來，將預收的物業綜合管理費記入“預收賬款”科目，未及時計算繳納營業稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例繳納營業稅。”，第五條“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”，和第九條”營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑證的當天”的規定，造成少繳納營業稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費附加1192.42元。
　　案例3：經檢查發現，（1）某物業管理公司分別于2001年3月6日、7日收取某物業管理中心物業管理費收入49017.61元和7736.24元，計入“應收帳款”科目，未計營業收入，未申報繳納營業稅。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計入“應收帳款”科目，未計應稅收入，未申報繳納營業稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業稅。”第四條“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業稅規定的稅率計算應納稅額。應納稅額=營業額×稅率。”第九條“營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。”及營業稅稅目稅率表規定“服務業”稅率為5%。另據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人。”《征收教育費附加的暫行規定》第二條：“凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，應當依照本規定繳納教育費附加。”鑒于以上規定，造成應繳未繳營業稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。
　　（二）收入直接沖減支出類科目
　　物業管理公司取得應稅收入全部或部分沖減有關成本、費用、支出類科目，逃避納稅。
　　案例4：某物業公司2000年和2001年支付給供電局的公共區域的電費分別為1144773.28元和1405543.3元，沖減了物業管理費收入，違反了《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業稅。”和國稅發[1998]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。”造成少繳納營業稅127515.83元。
　　2.特殊問題
　?。ㄒ唬﹥r外費用未作計稅依據
　　物業管理公司向其他公司收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。
　　（二）應稅收入直接轉入稅后所得
　　物業管理公司取得應稅收入轉移到“營業外收入”科目，逃避納稅。
　　案例5：北京某物業管理有限責任公司在收取物業管理費的同時，另按物業管理費5.5%收取業主稅金，2000年收取業主稅費合計15313.74元，2001年收取業主稅費合計20051.4元。該企業2000年7月和9月分別收取代理業務勞務費319.84元和4526.46元，記入“營業外收入”科目。2001年6月代收款項手續費共計28208.11元記入“營業外收入”科目。以上各項均未按規定繳納營業稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條、第四條：“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。”第五條：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。”第九條：“營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。”的規定，并根據營業稅稅目稅率表“服務業-其他服務業”依照5%的稅率征收營業稅的規定，該企業應按照規定繳納營業稅共計3409.96元。
　?。ㄈ菏湛铐椢瓷陥罄U納營業稅
　　物業管理公司暫收其他單位的款項，如：物業產權人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業向其收取的可能因裝修而發生的損毀修復、安全等方面的保證金，不計入“營業收入”，少繳營業稅。
　?。ㄋ模?ldquo;應交稅金”推算營業收入與記載“營業收入”不符
　　按“應交稅金”科目記載應交營業稅推算營業收入，與記載的“營業收入”不符。
　?。ㄎ澹┓课蒌N售收入未繳營業稅
　　房地產開發公司下屬物業部自行進行物業管理，或房地產開發公司開發完畢后翻牌成立物業管理公司，銷售房屋時，不按規定繳納營業稅。
　　物業管理行業營業稅的計稅依據為：
　　根據京地稅營「1997」386號《關于物業管理服務業征收營業稅問題的通知》的規定，物業管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有限電視費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅”服務業”稅目中的”代理行為”，因此對物業管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有限電視費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項業務取得的手續費收入應當征收營業稅。對其從事物業管理服務取得的其他全部收入（含規定收費標準基礎外各種加收金額），應按照服務業稅目5％稅率計算征收營業稅。
　　物業管理企業代收費用的相關規定：
　　根據京地稅營「2000」59號《轉發國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》的規定：
　　1.對物業管理企業不征營業稅的代收基金，系指建設部、財政部《關于印發〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”。
　　2.對物業管理企業代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，憑其持有的北京市財政局統一監制《北京市住宅維修基金專用發票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據的《住房維修基金交存書》上注明的實際發生額認定。
　　3.對物業管理企業不征收營業稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉交結算發生額認定。
　　4.對物業管理企業超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關業務收入或價外收入，照章征收營業稅。
　　5.物業管理企業從事物業管理服務取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務機關統一印制的服務業專用發票。
　　二、個人所得稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬﹦趧請蟪瓴簧陥蠹{稅或按工資薪金申報納稅
　　未簽訂勞務合同的臨時工作人員的勞務報酬，為物業管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務活動取得的傭金，物業管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務報酬的稅率代扣代繳稅款。
　　案例6：某物業公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務報酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應按勞務報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發[2003]47號文件《國家稅務總局關于貫徹<中華人民共和國稅收征收管理法>及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規定，補繳個人所得稅1584元。
　?。ǘ┎蝗~申報納稅
　　按月發放的工資、補助、獎金、過節費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。
　　2.特殊問題
　　（一）出差補助未繳納個人所得稅。
　?。ǘ┌l放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。
　　三、企業所得稅涉稅問題
　　1.常見問題
　?。ㄒ唬┎粦鄢馁M用計入成本、費用類科目，少繳企業所得稅
　　例7：某物業管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應調增利潤。根據《北京市地方企業所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“……誤餐補貼應作為工資薪金支出”之規定，應補繳企業所得稅24306.48元。
　?。ǘ┪唇Y轉營業收入，少繳企業所得稅
　　全部或部分營業收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目，不結轉“營業收入”，少繳企業所得稅。
　　2.特殊問題
　?。ㄒ唬┮允盏种В颖芾U納企業所得稅
　　物業管理企業取得的租賃收入、特許權使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產的盤盈、財產及現金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業所得稅。
　?。ǘ┲貜土兄С杀?、費用
　　在成本、費用中預提某項尚未發生的支出，當某項支出發生時又列入成本、費用科目，造成重復列支，少繳企業所得稅。
　　四、房產稅（城市房地產稅）涉稅問題
　　1.常見問題
　　（一）企業擁有已竣工的房產產權，未記入“固定資產”科目，未按規定繳納房產稅（城市房地產稅）。
　?。ǘ┢髽I擁有未竣工但已達到使用狀態的房產產權，并已開始投入使用，未按規定繳納房產稅（城市房地產稅）。
　　2.特殊問題
　　企業代理業主經營出租業務，代收租金，未按規定代扣代繳房產稅（城市房地產稅），營業稅，印花稅等相關稅金。
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